دنياي اقتصاد- انبوه سازان براي جلب رغبت خريداران واحدهاي نوساز، به تازگي مسير جديدي براي عرضه به بازار راكد مسكن طراحي كرده اند.اين مسير براساس معامله نيمه نقدي پايه ريزي شده تا سطح ارزش ملك نوساز با توان مالي خريدار هماهنگ شود.

در روش جديد فروش، حداكثر معادل نصف قيمت ملك به صورت نقد از خريدار دريافت و به ازاي اخذ چند فقره چك مدت دار و همچنين يك وكالتنامه، سند واحد مسكوني به نام خريدار منتقل مي شود.

«معاملات چكي» جاي«فروش نقدي» را در بازار مسكن گرفت

تسهيل شرايط خريد مسكن

تحويل واحد مسكوني و انتقال سند با 50 درصد پرداخت نقدي

لزوم سرمايه گذاري جديد در فصل «خريد زمين» انبوه سازان را متوجه فروش سريع واحدها كرده است

استقبال خريداران از روش جديد فروش خانه هاي نوساز

ليلا درخشان

انبوه سازان براي جلب رغبت خريداران واحدهاي نوساز، به تازگي مسير جديدي براي عرضه به بازار راكد مسكن طراحي كرده اند.اين مسير براساس معامله نيمه نقدي پايه ريزي شده تا سطح ارزش ملك نوساز به صورت كاذب با توان مالي خريدار هماهنگ شود.

انبوه سازان در روش جديد فروش، حداكثر معادل نصف قيمت ملك را به صورت نقد از خريدار دريافت و به ازاي اخذ چند فقره چك مدت دار و همچنين يك وكالتنامه، سند واحد مسكوني را به نام خريدار منتقل مي كنند.

ابتكار سازنده ها در عرضه راحت واحدهاي مسكوني به بازار شايد بيشتر از آنكه براي رفاه حال خريداران باشد، براي تامين سرمايه نقدي جهت فعاليت هاي بعدي طراحي شده است.

فصل پاييز معمولا زمان خريد زمين يا املاك كلنگي است و سازنده ها براي خريد زمين بايد حداقل معادل دوبرابر هزينه ساخت بودجه نقد داشته باشند. اكنون با توجه به اينكه قدرت خريد بسياري از ساختمان هاي نوسازي كه از اواسط سال گذشته براي فروش به بازار عرضه شده وجود ندارد و از سوي ديگر، انبوه سازان بيش از اين ميل به كاهش قيمت فروش اين واحد ها را ندارند، اين واحدها به صورت چكي معامله مي شود. تا از اين طريق هم واحدهاي انباشت شده فروش رود و هم اينكه انبوه سازان براي سرمايه گذاري هاي جديد تامين مالي شوند. دريافت نيمي از ارزش معامله به صورت نقد، بودجه لازم براي خريد زمين و هزينه صدور پروانه براي ساخت وساز هاي جديد را تامين مي كند و تبديل چك هاي دريافت شده از خريداران به پول در موعدهاي مقرر نيز منجر به خريد مصالح ساختماني و ادامه ساخت وسازهاي جديد خواهد شد.

عضو هيات مديره انجمن سازندگان انبوه استان تهران در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: تجربه جديدي كه برخي انبوه سازان ناچار به انجام آن شده اند جواب خوبي داده است و باعث شده ظرف مدت كوتاهي 20 درصد از واحدهاي چندين ماه فروش نرفته، خريدار آني پيدا كند.

معامله چكي سابقه نداشته

جمعی از سازندگان حرفه اي مسکن به منظور غلبه بر معضلات ماحصل رکود به راهکارهای متفاوتی برای خروج از دام رکود متوسل شده اند تا بلکه بتوانند اندکی رونق، هر چند ناچیز به بازار مسکن تزریق کنند. به گزارش دنیای اقتصاد، بنا به گفته عده کثیری از سازندگان مسکن، عمده ترین راهکار در اين راستا فروش غیرنقدی واحدهای مسکونی است.

اين رویه اگر چه پیش از اين در بین سازندگان مسکن رایج نبوده، اما کارشناسان براین باور هستند که تداوم رکود باعث شده است تا در شرایط فعلی قالب معاملات ملکی رویه غیرنقدی به خود بگیرد تا به اذعان سازندگان مسکن بلکه چرخ انبوه سازان از اين رهگذر به حرکت در آيد. بسیاری از انبوه سازان مسکن در گفت و گو با دنیای اقتصاد خاطر نشان ساختند خرید و فروش معاملات مسکن از طریق غیرنقدی اگر چه با ریسک همراه است، اما از دیگر سو عدم تحرک در بازار مسکن و دست روی دست گذاشتن به مراتب با معضلات بیشتری برای آنان همراه است .

در همین رابطه مهندس محمد مهدی مافی - بازرس سابق انجمن انبوه سازان استان تهران در گفت وگو با دنیای اقتصاد تصريح كرد: با توجه به اينکه در بازار مسکن رکود حاکم شده است و با توجه به اينکه اکثر خریداران قدرت خرید تولیدات انبوه سازان را ندارند از اين رو برخی از انبوه سازان تصمیم به فروش واحدهای خود در قالب اقساط با چک های مدت دار گرفته اند.وی تاکید کرد: بر اين اساس، انبوه سازان فروش واحدهای خود را به دو مدل به مشتریان عرضه مي كنند. در مدل اول در بدو معامله در حدود 30 الی 50درصد از مبلغ کل معامله از مشتری اخذ مي شود. به گفته مافی، انبوه سازان در اين مدل از عقد قرار داد از آنجا که از مشتری خود شناخت نسبی دارند سند ملک را به نام وی می زنند.

وي تاکید کرد :بعد از اينکه سند به نام خریدار در آمد در مقابل به اندازه مبلغ باقی مانده، از خریدار چک و یک وکالتنامه زمان دار اخذ مي شود که اين وکالتنامه حکم ضمانت را دارد. وی اظهار كرد: از دیگر سو در مدل دوم قراردادهای غیرنقدی، ابتدا سند تنظیم مي شود، اما بعد از اينکه همه چک ها نقد شد سند ملک به نام مشتری خواهد شد.

مافی اذعان داشت: احتمال سوء استفاده در اين روش وجود ندارد؛ چرا که خریدار طبق قولنامه ملک را تحویل گرفته است. به گفته اين کارشناس مسکن، انبوه سازان پس از آنکه 30 الی 50درصد مبلغ اولیه معامله را از مشتری به صورت نقد دریافت مي کنند مي توانند با اين نقدینگی برای خرید زمین به منظور آغاز یک پروژه جدید دست به کار شوند.

وی خاطر نشان ساخت: در همین حال مابقی نقدینگی که در قالب چک ازمشتری اخذ مي شود برای خرید سایر مولفه های مربوط به ساخت مسکن استفاده مي شود. به گفته بازرس سابق انجمن انبوه سازان استان تهران، از آنجا که اجرای یک پروژه ساختمانی در حدود یک سال زمان براست در نتیجه امکان پرداخت هزینه مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری و سایر هزینه های جانبی از محل نقد چک ها امکان پذیر است.

وی گفت: مسلما تا پیش از اين از آنجا که بازار مسکن در حالت رونق بود نیاز به فروش واحدها به اين صورت نبود، اما در حال حاضر با توجه به اينکه بازار مسکن در حالت رکود به سرمي برد از اين رو برخی از سازندگان مسکن برای فروش واحدهای خود به اين روش روآورده اند. وی تاکید کرد: دولت باید شرایطی را فراهم کند تا بازار مسکن دوره رکود را پشت سر گذارد. وی گفت: در صورت حاکمیت ثبات به بازار مسکن انبوه سازان با اعتماد بیشتری سرمایه خود را به اين بازار وارد خواهند کرد. وی افزود: به عنوان کسی که اين روش را برگزیده و توانسته ام حدود 20 در صد از واحدهای خود را به فروش برسانم به مابقی همکاران خود توصیه مي کنم به منظور فروش واحدهای خود و هم در راستای خانه دارکردن مردم از اين راهکار در شرایط کنونی بهره بگیرند.

احتمال ورشکستگی بانک های خصوصی؟

به گزارش دنیای اقتصاد در همین حال –مهندس یعقوب ظروفچیان – مبتکر فن آوری های نوین ساختمانی –نیز در اين رابطه به دنیای اقتصاد گفت :اگر تمهیدات لازم به کار گرفته نشود فروش اقساطی واحدهای انبوه سازان در قالب غیر نقدی ممکن است به ورشکستگی بانک های خصوصی منجر شود.

وی گفت: در حال حاضر فروش واحدهای انبوه سازان در قالب اقساط به صورت غیر نقدی معمولا توسط انبوه سازان شخصی ساز صورت مي گیرد. ظروفچیان اذعان داشت: معمولا فروش واحدهای مسکونی در اين قالب به گونه اي است که خریدار نصف مبلغ ملک را به فروشنده پرداخت مي کند و سپس با اطمینان از اينکه قادر خواهد بود مابقی مبلغ قرارداد را به راحتی پرداخت کند اقدام به خرید ملک مي کند. وی اظهار كرد: اما از آنجا که بعضا اين محاسبات اشتباه است در نتیجه ممکن است قادر نباشد که مابقی مبلغ را پرداخت کند.

وی گفت: در همین حال از آنجا که اکثر خریداران برای تهیه مابقی هزینه خرید مسکن خود از بانک های خصوصی وام مي گیرند درنتیجه اگر اين افراد نتوانند وام خود را پرداخت کنند با نک های خصوصی را با احتمال ورشکستگی مواجه مي کنند. وی اظهار داشت: در صورتی که دولت به بازار مسکن ثبات دهد زنجیره اي از اين مشکلات بوجود نخواهد آمد.

توصيه هاي رهبر به سازنده ها

ايرج رهبر، رييس انجمن انبوه سازان به سازنده ها توصيه كرد براي اينكه كسري بودجه آنها در انجام فعاليت هاي بعدي، رفع شود براي فروش واحدهايشان به معامله غيرنقدي روبياورند. وي افزود: معامله چكي روش معمولي نبوده، اما به دليل دامنه دار شدن ركود بايد از اين روش استفاده كرد. رهبر تصريح كرد: توانايي مالي تقاضا در بازار مسكن كم شده است و چاره اي جز فروش غيرنقدي نداريم. رييس انجمن انبوه سازان تصريح كرد: چنانچه واحدهاي نوساز انباشت شده در بازار با روش معامله چكي فروخته شود، شايد در آينده نزديك فروش نقدي مجددا احيا شود.