تحليل مسير سال هاي اخير و سناريوهاي آينده در بازار مسكن ايران.

سه عامل تشكيل حباب قيمت زمين و مسكن در تهران از نگاه مركز پژوهش هاي مجلس

بازار مسكن چگونه كار مي كند؟

فعلا فقط يك عامل، احتمال برگشت تورم به بازار مسكن را قوت مي بخشد

بازار مسكن در آستانه يك سالگي دوره آرامش قرار دارد. در اين دوره قيمت ها با شيب تند در مسير نزولي قرار گرفتند، حجم ساخت وساز پايين آمد و برخلاف انتظار، خريد و فروش مسكن به رغم نزديك شدن قيمت ملك به سطح واقعي، راكد شد.

در دوره كنوني كه «ركود مسكن» نام دارد، ناظران بازار منتظر روزهاي رونق هستند، اما مطالعات مركز پژوهش هاي مجلس نسبت به برگشت تورم سنگين به اين بازار در صورت خروج از ركود هشدار داده است.

در بررسي هاي مركز پژوهش هاي مجلس افزايش شديد قيمت مسكن موسوم به «حباب قيمتي» تحت تاثير سه عامل بيروني ايجاد مي شود كه با توجه به شرايط موجود، فعلا يك عامل هنوز زنده است و بازار مسكن را تهديد مي كند.

اين نهاد تحقيقاتي با استناد به آنچه در سال هاي قرن بيستم در كشورهاي ژاپن، تايوان، كره، آمريكا، فرانسه و انگليس در بخش مسكن رخ داده و همچنين با بررسي بازار مسكن كشورمان در 50 سال اخير به اين نتيجه رسيده است كه حباب قيمت مسكن به عنوان سرطان اقتصادي، تحت تاثير سه عامل بوجود مي آيد: عامل اول افسانه زمين است كه موجب انتظارات خود جوش براي افزايش قيمت زمين و مسكن مي شود، عامل دوم نقدينگي يا سرمايه سرگردان و عامل سوم رشد جمعيت كه تاثير رواني فوق العاده اي در تشكيل حباب دارد.

در شرايط كنوني به دليل اعمال سياست هاي كنترل بازار مسكن نظير اخذ ماليات دلالي، ممنوعيت اعطاي وام خريد و واگذاري زمين به صورت اجاره اي براي ساخت به نظر مي رسد دو عامل تشكيل حباب قيمت مسكن عقيم شده اند، اما عامل سوم كه انتظار تغيير قيمت آتي به صورت افزايشي است هنوز نتوانسته تحت كنترل دولت دربيايد. اين پاشنه آشيل بازار مسكن ايران به حساب مي آيد.

مردم همواره منتظر رشد كاذب سرمايه گذاري ملكي شان بوده و هستند. حتي در اين دوران كه برخلاف انتظار آنان قيمت ها 20 تا 30 درصد افت كرده به اميد بالا رفتن دوباره، در حاشيه بازار مسكن منتظر نشسته اند.

دولت چگونه مي تواند اين انتظار خودجوش را از بين ببرد؟

انتظاري كه به اعتقاد مركز پژوهش هاي مجلس باعث شده بيشتر سرمايه گذاري ها به جاي ساخت وساز، به حوزه خريد و فروش (دلالي يا سفته بازي) وارد شود.

متن كامل گزارش مركز پژوهش هاي مجلس درباره حباب قيمت زمين و مسكن در تهران و اثر آن بر بخش مسكن و كل اقتصاد را در زير بخوانيد:

قیمت زمین و مسکن در تهران در طول 30 سال گذشته به طور متوسط چیزی بیش از 300 برابر شده است ، اما چرا سرمایه گذاری و تولید مسکن نتوانسته به نیاز موجود در بخش مسکن پاسخ دهد؟ افزایش سرسام آور قیمت مسکن به یک مساله اساسی در اقتصاد کشور تبدیل شده است. افزایش سن ازدواج، از بین رفتن هزاران فرصت شغلی در شرایط رکودی بخش مسکن ،شکاف در اختلاف طبقاتی و بسیاری از معضلات اجتماعی و اقتصادی نیز در نتیجه افزایش بی رویه قیمت مسکن به وجود آمده اند.

الگوی حباب ها

حباب را به طور ساده مي توان افزایش شدید و پیوسته در قیمت یک دارایی یا مجموعه اي از دارايي ها در حالتي تعريف كرد كه افزايش اوليه در قيمت ناشي از انتظارات افزایشی قیمت و در نتیجه جذب خریداران جدید- اغلب سفته بازان علاقه مند به سود ناشی از معاملات دارایی و نه استفاده از ظرفیت درآمد زایی آن هستند - بوده است .

این افزایش قیمت اغلب با یک سری انتظارات معکوس و کاهش شدید قیمت ها همراه بوده که اغلب منجر به ایجاد بحران های مالی شده است.

به طور کلی ، امکان وجود حباب قیمتی در یک بازار زمانی فراهم مي شود که انتظار تغییرات قیمت در آینده عامل مهمی در تعیین قیمت های جاری باشد. اطلاق نام حباب بر این پدیده مبین وابستگی آن به عوامل خارج از بازار است.

«جوزف استیگلیتز» برنده جایزه نوبل در سال 2001 معتقد است که اگر انتظارات سرمایه گذاران به طوری تغییر کندکه آنها اعتقاد داشته باشند که خواهند توانست دارایی را به قیمت بالاتر از انتظار بفروشند ، آنگاه قیمت جاری بالا خواهد رفت .

اگر تنها دلیلی که امروز سبب افزایش قیمت مي شود ، انتظار تداوم افزایش قیمت در آینده باشد و تغییری در ارزش ذاتی دارایی رخ نداده باشد ،حباب قیمت ایجاد شده است . به طور کلی مي توان قیمت یک دارایی را به دو جزء تقسیم کرد.جزء اول قیمت مبنا نامیده مي شود.

قیمت مبنای یک دارایی، تابعی است از جریان عایدی حال و آینده آن دارایی . جزء دیگر قیمت به حباب معروف است که برابر با تفاضل قیمت بازار یک دارایی و قیمت مبنای آن مي باشد.

حباب ها تحت تاثیر ذهنیت و پیش بینی خریداران درباره قیمت آتی دارایی مورد نظر به وجود مي آیند و بدین خاطر به «پیش بینی های خود انجام شده» معروفند.

عوامل موثر بر شکل گیری حباب قیمت زمین و مسکن در ایران

به طور کلی ،امکان وجود حباب قیمتی در یک بازار زمانی فراهم مي شود که تغییرات انتظاری قیمت در آینده عامل مهمی در تعیین قیمت های جاری باشد.

بدین ترتیب باید گفت که حباب یک رویداد یا اتفاق نیست که در یک لحظه از زمان در اثر یک عامل به وجود آید و اثر آن در همان لحظه بروز کند ،بلکه حباب یک پدیده است که در اثر یک سری عوامل شکل مي گیرد ،بزرگ مي شود ، نابود مي کند و از بین مي برد؛در نهایت مي ترکد و از بین مي رود . حباب را مي توان سرطان اقتصادی نامید که تنها یک عامل در شکل گیری آن نقش ندارد ،بلکه در طول یک دوره زمانی توسط یک سلسله عوامل شکل مي گیرد.

افسانه زمین

اگر روند قیمت های زمین را از 100سال پیش مرور کنیم ، متوجه خواهیم شد که روند قیمت زمین همواره صعودی بوده است و هیچ گاه قیمت های زمین و مسکن روند کاهشی راتجربه نکرده است. بر اساس آمار های غیر رسمی ، قیمت زمین از پنجاه سال پیش تاکنون به بیش از هزار برابر رسیده است. افسانه زمین و وجودروند صعودی در قیمت مسکن در طول زمان های متمادی باعث تشکیل انتظارات خودجوش در مردم شده است. در واقع اين موضوع باعث شده مردم به طور خودجوش منتظر افزايش دوباره قيمت زمين و مسكن باشند.

آثار سیاست های پولی و مالی

هنگامی که مردم انتظار دارند قیمت یک دارایی در طول یک دوره زمانی بیش از سایر کالاها و خدمات افزایش یابد، (یعنی قیمت یک دارایی بیش از تورم رشد کند) یکی از عوامل ایجاد حباب حاضر است، اما در شکل گیری حباب ها ، وجود سرمایه سرگردان به عنوان عاملی برای تغذیه ، رشد و گسترش حباب لازم و ضروری محسوب مي شود. در طول سالیان گذشته، سیاست های پولی و مالی متعددی در بخش های مختلف اقتصادی اتخاذ شده است که به رغم اهتمام مسوولین به حل مشکلات مردم ، متاسفانه برآیند آنها منجر به وخیم ترشدن اوضاع بخش مسکن شده است.

در اینجا قصد نقد و بررسی سیاست های پولی و مالی را نداریم ، بلکه صرفا به اثر عمده آن بسنده مي کنیم. در ایران از سال 1368تا1385 نقدینگی حدودا 80 برابر شده است، یعنی در این فاصله از 1600 میلیارد تومان به 130 هزار میلیارد تومان رسیده است.

رشد جمعیت و شکاف تقاضا

با شروع جنگ تحمیلی در سال 1359 و اتخاذ سیاست تشویق افزایش جمعیت (که در اکثر کشورها در زمان جنگ اتخاذ مي شود)مشکلات مردم در تامین مسکن بیشتر شد.

هم اکنون متولدین آن سال ها به سن ازدواج رسیده اند و نیاز به مسکن دارند.

بدین ترتیب برخی از کارشناسان ، لجام گسیختگی قیمت مسکن را با توجه به جمعیت جوان کشور به مازاد تقاضا مرتبط مي دانند و معتقدند که حبابی در کار نیست.

به عبارت بهتر معتقدند، تا زمانی که این توده جمعیتی جوان نیازمند به مسکن وجود دارد، قیمت ها همچنان به طور سرسام آوری افزایش خواهد داشت.

در پاسخ به این دسته از کارشناسان باید گفت که تقاضا با نیاز متفاوت است.

همه انسان ها به خوراک ، پوشاک و مسکن و بسیاری دیگر از کالاها نیاز دارند ، اما تنها آن دسته از نیاز ها که توانایی پرداخت وجه و قیمت کالا را داشته باشند در زمره تقاضا وارد مي شوند. به عبارت بهتر تقاضا قسمتی از نیاز است که قدرت برآورده شدن را داشته باشد.

برای مثال همه مردم به خوردن یک لیوان شیر در روز ، پروتئین ، اتومبیل ، کت و شلوار و... نیاز دارند و شکاف بسیار زیادی بین عرضه این کالاها و مقدار نیاز جامعه وجود دارد ، اما مساله ای که قیمت را تحت تاثیر قرار مي دهد شکاف عرضه و تقاضاست نه شکاف عرضه و نیاز.

حال سوال اینجاست که چند درصد از نیازمندان به مسکن افرادی هستند که توانایی پرداخت خانه های متری یک میلیون تومان را دارند ؟ نیازمندان به مسکن افرادی هستند که مسکن را به عنوان سرپناه و رفع یک نیاز اساسی مي نگرند،. اما آیا این دسته جزء متقاضیان مسکن قرار مي گیرند.

به طور قطع مي توان گفت که درصد بسیار پایینی از این دسته در زمره متقاضیان مسکن قرار مي گیرند و درصد بالایی در بازار مسکن تاثیری ندارند، بنابراین نمی توان رشد سرسام آور قیمت را مدیون وجود توده جمعیتی جوان کشور عنوان کرد، اما نکته مهم در این باره این است که در شرایط یک بازار حبابی وجود رشد جمعیت یکی از متغیر هایی است که تاثیر روانی فوق العاده ای را ایفا مي کند . در واقع وجود چنین جمعیتی همواره دلیلی برای منطقی جلوه دادن قیمت زمین و مسکن به شمار رفته است و اینکه همواره عده ای در آینده وجود دارند که خریدار خانه های ما باشند.

تا اینجا سه دلیل را برای تشکیل حباب بر شمردیم : افسانه زمین که موجب انتظارات خود جوش مي شود. دوم نقدینگی که جهت تغذیه حباب ها عاملی اساسی به شمار مي رود و سوم رشد جمعیت که در جهت منطقی جلوه دادن و پایین آوردن ریسک ترکیدن حباب، نقش ایفا مي کند.

در این میان انتظارات خود جوش موجب تحریک تقاضای سفته بازانه مي شود . در بخش مسکن تحریک تقاضای سفته بازانه به دو علت حساسیت بیشتری دارد . از یک سو به دلیل سیاست های پولی حجم نقدینگی در طول 18 سال گذشته 80 برابر شده است و از سوی دیگر عدم وجود زیر ساخت های اقتصادی و حوزه های مناسب سرمایه گذاری و همچنین بازار های توسعه یافته در جهت جذب این نقدینگی موجب جذب این نقدینگی به سوی بازار مسکن شد. وجود چنین حجم عظیم سرمایه مي تواند موجب آبادانی و توسعه اقتصادی شود، اما متاسفانه ورود این سرمایه به یک بازار حبابی، نتیجه اي جز لجام گسیختگی بیشتر قیمت ها و ناهماهنگی بیشتر در توزیع ثروت و درآمد ندارد. انتظارات خودجوش خود به خود موجب بروز رفتارهای سوداگرانه مي شود . هنگامی که قیمت های کنونی به نرخ مورد انتظار تغییر قیمت آتی وابسته باشد ، باعث مي شود که فعالان اقتصادی به نیت کسب بیشتر ، به خرید دارایی و فروش آن در مدت زمانی کوتاه اقدام کنند . در واقع انتظارات خود جوش موجب تحریک تقاضای سفته بازانه مي شود .

در بدو ورود سرمایه های ناشی از تقاضای سفته بازانه ، قیمت ها اوج مي گیرند و انتظارات خودجوش مستحکم تر مي شوند . استحکام بیشتر انتظارات ابرتورمی موجب تحریک بیشتر تقاضای سفته بازانه مي شود و همین موضوع موجب ورود سرمایه ها با حجم بیشتری است ، اما این سرمایه ها در تولید و ساخت و ساز وارد نمی شوند ، زیرا خرید و فروش دارایی ، دارای بازده بالاتری نسبت به تولید و سرمایه گذاری است . در واقع به علت اینکه در یک بازار حبابی ، بازده خرید و فروش (دلالی یا سفته بازی) بسیار بیشتر و کم ریسک تر از ساخت وساز و تولید است؛ اهم سرمایه ها به بخش دلالی گسیل داشته مي شود و ورود سرمایه ها که مي بایست امری میمون و مبارک باشد ، تنها موجب اوج گرفتن بیشتر قیمت ها مي شود .

اثرات حباب بر بخش مسکن و کل اقتصاد

هنگامی که حباب بر بخش اقتصادی سایه مي افکند از یک سو کارایی آن بخش را دچار اختلال مي کند و از سوی دیگر با رشد سرسام آور و فاقد توجیه منطقی ضربات جبران ناپذیری را بر کل اقتصاد وارد مي کند . اگر بخواهیم اثرات حباب را بر بخش مسکن و کل اقتصاد تشریح کنیم باید به دو موضوع بپردازیم : ابتدا اهمیت بخش مسکن و اثر آن بر کل اقتصاد و دوم اثر حباب بر بخش مسکن و اقتصاد مسکن که به طور مستقیم و غیرمستقیم با 110 صنف رابطه دارد .

یک مسکن در هنگام ساخت به طور مستقیم به مصالح ساختمانی (سیمان ، آجر ، گچ ، کاشی و موزائیک ، درب و پنجره ، آهن و ...) و نیروی کار ماهر و غیر ماهر نیاز دارد و از سوی دیگر یک خانه جهت سکونت به لوازم خانگی (یخچال ، گاز ، بخاری ، ماشین لباسشویی ، فرش ، مبلمان و هزاران کالای دیگر) نیاز دارد . بدین ترتیب در صورت کارایی بازار مسکن و شفافیت این بازار تقاضا برای کل اقتصاد تحریک مي شود و با تحریک تقاضا ، کارخانجات تولیدکننده این کالاها رونق مي گیرد . با رونق کارخانجات ، اشتغال ایجاد مي شود و با ایجاد اشتغال ، تقاضای مجدد موجبات رشد اقتصادی را پدید مي آورد .

در واقع اهمیت بخش مسکن تا حدی است که در صورت وجود تقاضای بالقوه برای آن رشد اقتصادی یک کشور را تا سال ها تضمین مي كند ، اما حباب قیمت زمین و مسکن موجب شده در ایران نه تنها از اين فرصت استفاده بهینه نشود ، بلکه حباب موجب بروز اثرات نابهنجاری نیز در اقتصاد شده است . همان طور که قبلا گفته شد در شرایط حبابی، سرمایه ها به جای تولید و سرمایه گذاری در ساخت و ساز به سمت پوشش تقاضای سفته بازانه و خرید و فروش ملک سوق پیدا مي کنند و همین موضوع موجب مي شود با توجه به سرمایه عظیم در گردش ، تعداد کمی مسکن ساخته شود و از این تعداد ، درصدی نیز به فروش نمی رود یا به فروش نمی رسد . بدین ترتیب نیازمندان همچنان نیازمند باقی مي مانند ، به دلیل کاهش ساخت وساز و رشد دلالی و فعالیت های سفته بازانه ، اشتغال به طور مستقیم در بخش مسکن و به طور غیر مستقیم در بخش های دیگر اقتصادی کاهش مي یابد . با کاهش اشتغال ، تقاضا نیز زنجیروار کاهش مي یابد و دامنه رکود اقتصادی گسترده تر مي شود .

حباب موجب افسارگسیختگی بیشتر قیمت مسکن مي شود . رشد سرسام آور و فاقد توجیه منطقی مسکن موجب افزایش سهم بخش مسکن در سبد هزینه های خانوار های فاقد مسکن مي شود . از آنجا که مسکن یک کالای فاقد جانشین است و نمی توان آن را با دیگر کالاها جایگزين کرد، بنابراین با افزایش قیمت مسکن ، خانوارها بالاجبار سهم دیگر کالاها و خدمات را کاهش مي دهند . به این ترتیب تقاضای کل اقتصاد کاهش مي یابد و با کاهش تقاضای کل ، رکود اقتصادی تشدید مي شود . افزایش بی حدوحصر قیمت مسکن همچنین موجب شکاف طبقاتی مي شود .

با رشد افسار گسیخته قیمت مسکن شکاف طبقاتی بین کسانی که چندین خانه دارند با کسانی که مالک یک مسکن هستند و همچنین کسانی که در آرزوی خانه دار شدن هستند، بیشتر مي شود و همین موضوع آثار و تبعات اقتصادی و اجتماعی زیادی را در پی دارد . هنگامی که قیمت مسکن با رشدی فزاینده و سرسام آور رشد مي کند ، موجب افزایش سن ازدواج نیز مي شود ، زیرا یکی از ملزومات اولیه ازدواج، تهیه مسکن به صورت خرید یا اجاره است .

به طور متوسط در دنیا نسبت قیمت مسکن به درآمد 5-4 است، یعنی یک خانوار با درآمد 5 سال خود مي تواند صاحب یک خانه شود، اما در ایران متوسط این نسبت به بالای 10 رسیده است (با توجه به شکاف توزیع درآمد در ایران، این نسبت برای دو دهک پایین درآمدی بسیار بالاتر است) . با افزایش نامتوازن قیمت مسکن ، جوانان برای تهیه مسکن باید سال های بیشتری را کار و پس انداز کنند . بدین ترتیب سن ازدواج و به تبع آن فساد اجتماعی افزایش مي یابد . البته این موضوع در مورد کسانی صدق مي کند که توانسته اند در بازار کار جذب شوند .

بنابراین و به طور کلی حباب قیمت زمین و مسکن اثرات اقتصادی و اجتماعی نابهنجار و عمیقی را در پی دارد . از یک سو کاهش اشتغال و گسترش رکود اقتصادی و از سوی دیگر، شکاف طبقاتی و فساد اجتماعی را به دنبال مي آورد .