«پل» به وام خريد مسكن

با صدور يك مجوز جديد توسط سيستم بانكي، چالش قانوني در نقل وانتقال تسهيلات 18 تا 20 ميليون توماني خريد مسكن، از بازار مبادله وام برداشته شد.
براساس اطلاعيه بانك مسكن، صاحبان آپارتمان هايي كه به خاطر خريد تسهيلات از بازار، به صورت وكالتي مالك شده اند مي توانند نسبت به انتقال قطعي سند از صاحب اصلي وام –وام دهنده- اقدام كنند.

اين مجوز از يك سو تحرك را در بازار وام خريد مسكن افزايش مي دهد كه نتيجه آن «پل زني براي اتصال سريع متقاضيان مسكن به تسهيلات بانكي» است و از سوي ديگر باعث تقويت ضمانت نامه هاي ملكي در بانك ها خواهد شد.

به گزارش «دنياي اقتصاد» هم اكنون حجم قابل توجهي از متقاضيان مسكن از آنجا كه نمي توانند مدت زمان لازم براي سپرده گذاري و ثبت نام تسهيلات بانكي را رعايت كنند، با مراجعه آني به بازار، از سپرده گذاراني كه زمان پرداخت وام به آنها فرارسيده، تسهيلات 18 يا 20 ميليوني را خريداري مي كنند كه در اين حالت، ملك بايد در مالكيت فروشنده وام قرار بگيرد به طوري كه بانك براي بازپرداخت، با خريدار وام در ارتباط است و براي ضمانت وام، مالك –فروشنده وام- را به عنوان ضامن قبول دارد.اين ارتباط سه طرفه باعث شده در برخي موارد، پرداخت اقساط وام دريافتي با اختلال و در عين حال ردگيري بازپرداخت با چالش مواجه شود.به همين منظور بانك مسكن با مجوزي كه از بانك مركزي دريافت كرده، امكان برقراري ارتباط مستقيم با خريدار وام مسكن را فراهم كرده تا بعد از انجام معامله بين خريدار و فروشنده وام، دو طرف بتوانند از مرحله «وكالت» به مرحله «انتقال قطعي» ملك به نفع خريدار وام ورود كنند.

تا پيش از اين مصوبه، روالي كه در بازار غيررسمي خريد و فروش وام مسكن وجود داشت به اين صورت بود كه چون بانك عامل، صاحب وام را به رسميت مي شناخت، بايد خريدار وام بعد از خريد ملك، مالكيت آن را به صاحب وام منتقل مي كرد تا در رهن بانك برود و همزمان از او وكالت مي گرفت كه بعد از بازپرداخت كامل اقساط، مالكيت را دوباره به وي منتقل كند. اما براساس اطلاعيه اي كه روز گذشته بانك مسكن صادر كرده، براي مشتریانی که به صورت وکالتی واحد مسکونی خود را خریداری کرده اند، به شرط نداشتن بدهی معوق اين مجوز صادر شده كه بتوانند نسبت به انتقال اسناد مالکیت در رهن بانک، به نام خود اقدام کنند.

به گزارش «دنياي اقتصاد» با اين مجوز، ريسك خريد زمان براي متقاضيان مسكن عملاً به صفر مي رسد و نگراني از خريد وكالتي واحد مسكوني نيز از بين مي رود.

هر چند برخي كارشناسان تبعات اين اقدام را باعث افزايش قيمت مبادله وام 20 ميليون توماني مي دانند اما از آنجا كه سقف اين تسهيلات تاثير آنچناني در قدرت خريد غالب متقاضيان مسكن ندارد، تسهيل مسير دسترسي آن نيز اثر قابل ملاحظه اي بر قيمت خريد وفروش آن نخواهد داشت.
براساس اين گزارش هم اكنون در بازار مبادله انواع وام بانكي، تسهيلات 18 و 20 ميليون توماني خريد مسكن متعلق به بانك مسكن بين 2 ميليون تا 2 ميليون و 300 هزار تومان، معامله مي شود كه خريدار وام عملا بايد حدود 10 درصد از ارزش اوليه اين تسهيلات را به فروشنده وام بابت خريد زمان پرداخت كند.

در اطلاعيه ديروز بانك مسكن، مهلت دو ماهه براي انتقال قطعي سند از فروشنده هاي وام به نام خريداران وام تعيين شده و تاكيد شده است: «آن دسته از مشتریان بانک مسکن که به صورت وکالتی نسبت به خرید واحد مسکونی که در رهن بانک مسکن قرار گرفته است اقدام كرده اند به شرط نداشتن مانده بدهی معوق می توانند از 24 شهريور به مدت دو ماه نسبت به انتقال اسناد مالکیت در رهن بانک به نام خود اقدام كنند.»

به گزارش «دنياي اقتصاد» همزمان با اين تصميم بانك مسكن، برخي از شركت هاي مشاوره وام در بازار اعلام كردند: براي متقاضيان جديد وام خريد مسكن كه قصد دارند تسهيلات را از بازار و بدون سپرده گذاري، دريافت كنند نيز ضوابطي درنظر گرفته شده تا آنها نيز بدون معامله وكالتي، صاحب آپارتمان مسكوني شوند.

آنطور كه دلالان وام بانكي مي گويند خريداران تسهيلات 20 ميليوني چنانچه 10 درصد از مانده تسهيلات را به بانك بازپرداخت كنند، مالكيت وكالتي آپارتمان قابل تبديل به مالكيت قطعي خواهد بود. به اين صورت كه چنانچه كل رقم بازپرداخت 20 ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن با احتساب نرخ سود 11 تا 12 درصد، حدود 35 ميليون تومان (متناسب با طول بازپرداخت) باشد، خريدار وام بعد از پرداخت 4 تا 5 قسط ماهانه 270 هزار توماني، چنانچه حدود 3 ميليون و 400 هزار تومان (10 درصد مانده تسهيلات) را يكجا پرداخت كند، مالكيت واحدمسكوني از فروشنده وام به او قابل انتقال خواهد بود. به گزارش «دنياي اقتصاد»، اين روشي كه اخيراً توسط دلالان و شركت هاي مشاوره وام بانكي اعمال مي شود، نوعي رقيب براي اوراق 20 ميليوني خريد مسكن است كه در فرابورس هم اكنون مبادله مي شود.

در شيوه خريد و فروش اوراق كه پيش تر در فرابورس راه اندازي شده، نيازي به خريد وكالتي آپارتمان نيست. تنها تفاوت بين خريد اوراق و خريد وام اين است كه در شيوه خريد وام از بازار، انتقال وكالت حداقل بعد از 4 ماه امكان پذير است كه اين موضوع، همچنان مزيت نسبي اوراق خريد مسكن را حفظ مي كند.