ارزيابي از كاركرد سه ماهه طرحي كه در تهران براي مقابله با خالي نگه داشتن واحدهاي مسكوني به اجرا درآمده، اگرچه زود به نظر مي رسد، اما عدم دريافت واكنش از سوي مالكان واحدهاي بدون مصرف، حكايت از تهديد به حساب نيامدن اين طرح براي آنها، تا اينجاي كار دارد.

مسوولان مسكن براي عرضه اجباري حدود 140 هزار خانه خالي به بازار مصرف در تهران، سخت ترين راه -اتكا به اطلاعات تلفني مردم- را در پيش گرفته اند، اما در مقابل، شركت هاي ساختماني با سابقه در حوزه بساز و نفروش، ساده ترين مسير را براي نفروختن آنچه ساخته اند، انتخاب كرده اند. برخي مالكان ساختمان هاي نوساز اخيراً براي نمايش «قصد فروش»، قيمت عرضه واحدهاي مسكوني را حداقل 20 درصد بالاتر از نرخ عرف منطقه تعيين مي كنند تا عملاً اين واحدها فروش نرود.

ساختمان هاي نوساز پرواحد خالي از سكنه در مناطقي از شمال و شمال غرب تهران به قدري تابلو شده اند كه اگر اراده جدي براي مقابله با اين نوع ساخت وسازها ايجاد نشود، فشار بازار مسكن براي تقاضاي مصرفي از سطح كنوني بيشتر خواهد شد.

مالكان ساختمان هاي بدون مصرف، به ظاهر ادعاي فروش دارند، اما قصد واقعي آنها زماني مشخص مي شود كه دفتر فروش در طبقه اول اين ساختمان ها به مشتري قيمت كارشناسي شركت سازنده را اعلام مي كند.

تحقيقات خبرنگار دنياي اقتصاد از نقشي كه برخي از همين شركت ها براي خريداران مسكن بازي مي كنند نشان مي دهد رقمي كه به عنوان قيمت فروش از سوي آنها اعلام مي شود حداقل 20 درصد از ساختمان مشابه در همان منطقه گرانتر است. اين رقم در برخي موارد حتي تا متري يك ميليون تومان بالاتر از نرخ عرف منطقه نيز افزايش مي يابد.

مالكان اين ساختمان ها كه با تعيين قيمت فو ق العاده بالا، دنبال فروش نيستند، در شرايطي چنين قيمت هايي را به مشتري اعلام مي كنند كه هيچ تسهيلات يا وامي نيز براي اين واحدها در نظر نگرفته اند.

اين طرز تعيين قيمت پيشنهادي براي فروش مسكن باعث مي شود عملا امكان خريد سلب شود يا اينكه اگر خريدار، بدون تحقيق و پرس وجو اقدام به خريد كند، بيشترين عايدي نصيب مالك و كمترين نفع اقتصادي نصيب خريدار خواهد شد.

رديابي بساز و نفروش ها با اين شكل غيرممكن است
سازنده هاي اين نوع آپارتمان ها از يك سو با نمايش «ادعاي قصد فروش»، طرح شناسايي خانه هاي خالي را دور مي زنند و از سوي ديگر، زمان را براي دوره رونق معاملات و گراني، به صورت رايگان خريداري مي كنند.

دستگاه متولي بخش مسكن، رديابي خانه هاي خالي را به مردم در محلات واگذار كرده و از آنها خواسته است در صورت مشاهده يا اطلاع از آپارتمان هايي كه بيش از دو واحد در آ نها بدون سكنه است، آدرس ساختمان را تلفني اعلام كنند. اين در حالي است كه رديابي بساز و نفروش ها با اين شكل تقريبا غيرممكن است.

مديران فروش در ساختمان هايي كه مالك قصد فروش ندارد و قيمت كاذب به مشتري مي دهد، در محوطه اطراف ساختمان، پارچه يا پلاكارد با مضمون «آماده فروش» نصب كرده اند تا در اين حالت مردم تصور كنند چنين ساختمان هايي كه حتي ممكن است يك سال بدون استفاده رها شده باشد، با نيت استفاده بنا شده و هيچ قصدي از بابت احتكار مطرح نيست.

مردم وقتي پلاكارد و تبليغات محيطي دفاتر فروش در اين آپارتمان ها را مي بينند، خيال مي كنند ركود سنگين در بازار مسكن مانع از فروش اين واحدها مي شود. غافل از اينكه همه چيز نمايش است تا در سايه آن، مالكان بتوانند فعل احتكار را صرف كنند. در اين حالت، مردم نمي توانند تشخيص دهند كه اين آپارتمان ها دارد احتكار مي شود يا نه. بنابراين امكان معرفي تلفني چنين ساختمان هايي عملا از سوي مردم سلب مي شود.

يك آسيب شناسي درباره علت احتكار
كارشناسان مسكن در آسيب شناسي علت تبديل برخي انبوه سازان به «بساز و نفروش» به شيوه اجراي اقدامات بازدارنده توسط دولت در بازار مسكن اشاره مي كنند كه نيمه كاره رها شدن بسياري از اين اقدامات تنها پس از چند ماه اجرا باعث شده ترس و نگراني از فرجام اقداماتي مشابه وجود نداشته باشد. به عنوان مثال از سال 86 تاكنون، هر زمان كه فضاي خريد و فروش مسكن تحت تاثير احتكار ملتهب شده، دولت اعلام كرده قصد دارد از خانه هاي خالي ماليات سنگين اخذ كند.
 اما اين ماليات كه مدام با تبليغات رنگين، بازار را در آستانه شوك قرار مي دهد هيچ وقت اجرايي نشد و جالب آنكه هنوز نهاد يا دستگاهي موفق نشده ريسك نگهداري خانه هاي خالي را افزايش دهد.

اكنون بعد از سه ماه اجراي طرح شناسايي خانه هاي خالي كه با اختصاص دو شماره تلفن در وزارت مسكن براي معرفي آپارتمان هاي خشك -خالي از سكنه- آغاز شده، ساكنان پايتخت اين پرسش را پيش روي مسوولان قرار داده اند كه «آيا انبوه واحدهاي بدون استفاده، به بازار مصرف تزريق شده اند؟»

شواهد اوليه در مناطقي از تهران كه ساختمان هاي خالي در آنجا رخ نمايي مي كند نشان مي دهد مالكان اين آپارتمان ها همچنان مسير احتكار مسكن را امن ترين راه براي سرمايه گذاري و سودجويي مي دانند و هنوز اقدامي از روي ترس ناشي از اخذ ماليات سنگين كه سال هاست دولت بنا دارد از اين املاك اخذ كند، انجام نداده اند.

در مناطق شمال، شمال غرب و غرب تهران، تعداد ساختمان هاي نوساز مسكوني كه همه واحدهاي آن خالي از سكنه است، افزايش يافته است. برخي از اين ساختمان ها توسط تعدادي شركت ساختماني مطرح احداث شده است.

نكته جالبي كه در رفتار مالكان اين ساختمان ها ديده مي شود، تبليغات بصري در نماي ساختمان براي شاخص جلوه دادن آن است. اغلب اين ساختمان ها با نماي نوراني و نورپردازي حرفه اي، در طول شبانه روز نگاه ها را به خود جلب مي كند. ريسه هاي رنگي و نورافكن هاي سفيد و زرد باعث رويت ناخودآگاه مي شود.

به نظر مي رسد اگر رديابي خانه هاي خالي به شكل جدي تر و با همه اسباب و لوازم آغاز شود، نه تنها بساط بساز و نفروش ها خيلي زود برچيده خواهد شد بلكه سطح قيمت فروش به واسطه پايان دادن به فعاليت دفاتر فروش در چنين ساختمان هايي، با كاهش مجدد همراه مي شود.

راه بهتر براي رديابي خالي از سكنه ها
طرح مقابله با خانه هاي خالي يك طرح كاملاً تكنيكي، اقتصادي و حساس است كه اگر محور اجراي آن بر «به صدا درآوردن زنگ تلفن توسط مردم» پايه ريزي شود، طراحان به هدف خود يا نخواهند رسيد يا اينكه سخت و پرهزينه موفق به اجراي طرح مي شوند.

پيگيري قبوض آب و برق همه واحدهاي مسكوني موجود در تهران بهترين راه ممكن مي تواند باشد. همچنين سركشي و سرشماري يك تيم كارشناسي از وزارت مسكن در چند منطقه شمالي شهر بهتر از انتظار براي زنگ تلفن مي تواند اثرگذار باشد. همچنين درخواست اطلاعات از شهرداري هاي محل و بنگاه هاي مسكن نيز به عنوان طرح مكمل لازم است در دستور كار قرار بگيرد.

طي سال هاي اخير رابطه دولت و صنف مشاوران املاك به قدري نزديك و بدون تنش بوده كه در چنين مواقعي، مسوولان به خوبي مي توانند روي همكاري مشاوران املاك حساب ويژه اي باز كنند.
شايد راه ساده تري نيز وجود داشته باشد: در حال حاضر در همه شهرداري هاي مناطق 22گانه، سامانه متمركز ثبت اطلاعات مربوط به ساختمان هايي كه پايان كار براي آنها صادر شده، وجود دارد. به عبارت ساده تر، شهرداري ها رد همه آپارتمان هايي را كه آماده تحويل به بازار مسكن هستند، دارند و هر لحظه مي توانند اين اطلاعات را به نهادهاي دولتي ارائه دهند.

از سوي ديگر بنگاه هاي مسكن نيز از طريق سامانه رهگيري معاملات املاك، ليست واحدهايي را كه در طول روز، هفته يا ماه به فروش مي رسانند، در سامانه تحت نظارت وزارت بازرگاني ثبت مي كنند.

وزارت مسكن مي تواند با دسترسي به اين دو سيستم – سيستم صدور پايان كار در شهرداري و سامانه رهگيري در بنگا ه هاي مسكن- به راحتي به مشخصات ساختمان هايي كه ساخته شده اما فروش نرفته دسترسي پيدا كند.

اگر اين راه از سه ماه پيش پيموده شده بود، بدون فوت وقت و با دقت فوق العاده بالا پرونده قطوري از عاملان احتكار مسكن و بانيان كمبود عرضه در بازار تشكيل مي شد. اين راه هنوز براي ورود باز است.