دنياي اقتصاد- انبوه سازان به دو دليل «عدم فروش واحدهاي نوساز و كمبود نقدينگي در اختيار» و از همه مهم تر «نگراني از افزايش هزينه ساخت تحت تاثير هدفمند شدن يارانه ها در سال آينده»، مصر هستند هرطور شده پروژه هاي جديد را تا پايان سال جاري آغاز كنند، به همين خاطر اين روزها آنچه بيش از خريدار و فروشنده مسكن، تنور معاملات در بنگاه هاي املاك را گرم كرده، قراردادهاي مشاركتي ساخت وساز است كه بين مثلث «انبوه ساز، مالك زمين و دارنده پول نقد» به امضا مي رسد.

مشاركت انبوه سازان با دارندگان پول و زمين

ساخت وساز مشاركتي رونق گرفت

- در مثلث تازه شكل گرفته سازنده از بابت پيمانكاري، مالك زمين به خاطر سهم عرصه و سرمايه گذار به لحاظ تامين هزينه هاي ساخت مشاركت مي كنند

- درآمدي كه از محل مشاركت در ساخت، نصيب مالك يك قطعه زمين با متراژ حدود 300 متر مربع مي شود 40 درصد از درآمد فروش مستقيم زمين بيشتر است

انبوه سازان به دو دليل «عدم فروش واحدهاي نوساز و كمبود نقدينگي در اختيار» و از همه مهم تر «نگراني از افزايش هزينه ساخت تحت تاثير هدفمند شدن يارانه ها در سال آينده»، مصر هستند هر طور شده پروژه هاي جديد را تا پايان سال جاري آغاز كنند به همين خاطر اين روزها آنچه بيش از خريدار و فروشنده مسكن، تنور معاملات در بنگاه هاي املاك را گرم كرده، قراردادهاي مشاركتي ساخت وساز است كه بين مثلث «انبوه ساز، مالك زمين و دارنده پول نقد» به امضا مي رسد.

مثلث تازه شكل گرفته در بازار مسكن، به گونه اي عمل مي كند كه سازنده از بابت پيمانكاري، مالك زمين به خاطر سهم عرصه و سرمايه گذار به لحاظ تامين هزينه هاي ساخت اقدام به احداث بناي مسكوني مي كنند؛ ضمن اينكه سه طرف در سود ساخت وساز شريك خواهند شد.

در ساخت وساز مشاركتي كه انبوه سازان در شرايط فعلي آن را «امدادي» توصيف مي كنند، سازنده ها اميد زيادي به دو طرف همكار دارند. در اين شيوه ساخت وساز، مالك زمين و سرمايه گذار سود قابل توجهي نصيبشان مي شود. محاسبات در برخي مناطق تهران نشان مي دهد، درآمدي كه از محل مشاركت در ساخت نصيب مالك يك قطعه زمين با متراژ حدود 300 متر مربع مي شود، 40 درصد از درآمد فروش مستقيم زمين بيشتر است.از سوي ديگر گفته مي شود، سرمايه گذار به عنوان طرف سوم در ساخت وسازهاي امدادي، معادل سهم سازنده، از پروژه سود مي برد.

مشاوران املاك معتقدند بهترين روش سرمايه گذاري در بازار مسكن آن هم در شرايطي كه سود آن چناني در خريد و فروش زمين و ملك وجود ندارد، شيوه مشاركت در ساخت است.

به گزارش دنياي اقتصاد، در شرایطی که رکود مسکن سازندگان، مالکان و متقاضیان مسکن و بیشتر از همه بنگاه داران را نگران کرده 60 درصد از قراردادهای پر سودی که در بنگاه های معاملات املاک بسته می شود مربوط به بازار بکر و دست نخورده مشارکت در ساخت است.

با استناد به آمار و اطلاعات بنگاه های معاملات املاک، در حال حاضر اکثر فایل های مشارکت در ساخت با نام نیاز به ملک و نیاز به سازنده و حتی نیاز به سرمایه گذار دنبال شده و بنگاه های املاک سعی می کنند درخواست های ساخت و نوسازی مشارکتی را تا قبل از شروع سال جدید به مرحله عقد قرار داد برسانند تا پس از شروع سال جدید از ریسک بازار نوپای اقتصادی كه با هدفمند شدن يارانه ها شكل خواهد گرفت، در امان بمانند.

بيشترين تقاضا براي خانه هاي كم واحد

به گفته نجفی، یکی از بنگاه داران فعال در این زمینه، اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت بین یک ساله ونیم تا 2 سال برای ساخت خانه های 10 واحد و کمتر بسته می شود؛ چراکه در این قرارداد ها که ساخت واحدها زودتر نیز به پایان می رسد، هم مالک سود می برد هم سازنده، ولی در هر صورت سود طرفین به نحوه عقد قرارداد، مصالح ساختمانی، میزان هزینه های دریافت پروانه،تخریب و خواب پول سرمايه گذار نیز بستگی دارد.

این فعال بازار مسکن همچنین تاکید کرد: اکثر قراردادها با سود 50-50 بسته می شود و در برخی موارد که آورده مالک (ارزش ملک) بیشتر از هزینه ساخت است مابه التفاوت این رقم به صورت توافقی یا به شکل درصدی یا به شکل بلاعوض در ابتدا یا نیمه کاره به مالک پرداخت می شود.

اين در حالي است که در اکثر قرارداد های مشارکت در ساخت، سازنده و سرمایه گذار موظفند خانه ای مطابق با نیاز مالکی که زمین خود را برای ساخت در اختیار قرار داده در همان منطقه یا در منطقه مورد توافق به مدت اتمام پروژه رهن کرده و درصورت خلف وعده در زمان اتمام قرارداد بابت هر روز دیرکرد باید طبق قرارداد ضرر و زیان تاخیر در ساخت و تمدید قرارداد رهن خانه توسط سازنده پرداخت شود.

به طور کلی قریب به اتفاق بنگاه های املاک معتقدند که در بازار راکد فعلی بهترین سود در معاملات مشارکت در ساخت است.

برای مثال فردی که مالک یک زمین و خانه کلنگی در متراژ 305 متر است می تواند این خانه را در خیابان شریعتی متری یک میلیون و 900 هزار تومان یا به عبارتی550 میلیون تومان بفروشد این در صورتی است که همین فرد می تواند با مشارکت در ساخت پروژه مسكوني 5 طبقه دو واحدی شریک شود و از این واحدها طبق قرارداد 50 درصد؛ یعنی 5 واحد 70 متری را به قیمت متری 2 میلیون و دویست هزار تومان و به عبارتی در نهایت به ارزش كل 770 میلیون تومان سهم ببرد و در این میان 220 میلیون تومان نیز درآمد بيشتر از ارزش زمين كسب كند. ضمن اینکه با شرایط موجود خرید و فروش آپارتمان های کم متراژ و نوساز نیز در بسیاری از نقاط پایتخت با اقبال بهتری نسبت به خرید و فروش خانه های بزرگ قدیمی روبه رو است.

تعجیل برای انعقاد قرارداد

علی رضایی، مشاور املاک یکی از بنگاه های بزرگ تهران در توضیح این مطلب که بهترین زمان برای انجام معامله مشارکت در ساخت چه زمانی است به «دنیای اقتصاد» گفت: بهترین زمان برای انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت 3 ماه پایانی سال؛ یعنی دی، بهمن و اسفند است؛ چراکه مالک زمین تا پایان سال فرصت دارد خانه ای برای اسکان موقت پیدا کرده و سازنده نیز می تواند مقدمات تخریب و گودبرداری را در انتهای سال88 و شروع ساخت را برای ابتدای سال 89 آغاز کند و به این ترتیب بتواند واحدهای ساخته شده را ظرف یک تا دو سال تحویل دهد.

تسهيلات بانكي براي مشاركت

براي پروژه هاي مشاركت در ساخت، بانك ها به كمك آمده اند و تسهيلات متفاوتي براي سازنده ها در اختيار قرار داده اند.

به گزارش دنیای اقتصاد، وام های مشارکت در ساخت به دو صورت دولتی از بانک مسکن و واگذاری از جانب شخص صورت می گیرد.

وام 18 میلیون توماني ساخت یکی از این نوع وام هاست که برای هر واحد مسکونی ارائه می شود و باید در اقساط ماهانه 230 هزار تومانی و با 11 درصد سود بازگردانده شود و متقاضیان می توانند این وام ها را به مبلغ 3 میلیون و چهارصد هزار تومان از بنگاه ها خریداری کنند.یکی از فروشندگان وام، در توضیح این مطلب که چرا امتیاز وام به این قیمت فروخته می شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: این وام به شکل بانکی و مستقیم پس از دوندگی های بسیار با قیمت 3 میلیون و 200 هزار تومان توسط بانک مسکن واگذار می شود که 500 هزار تومان نیز بابت هزینه وکالت و کارشناسی باید پرداخت شود؛ ولی در هر حال باید سقف اول خانه زده شده باشد تا این وام به عنوان کمکی برای ادامه ساخت پرداخت شود.

در کنار وام های 18 میلیون تومانی، وام 25 میلیونی نیز برای ساخت هر واحد وجود دارد که بازپرداخت آن از یک سال تا 18 ماه امکان پذیر خواهد بود و 6 درصد از کل مبلغ در هر سال باید با سود 25 درصدی وام پرداخت شود.